SommaireRéussir votre investissement : règles à suivre !Éviter les risques Si vous songez à déménager prochainement à Rennes, ou qu’il s’agisse de votre prochaine destination pour décrocher un investissement, alors cet article devrait grandement vous intéresser. Nous allons vous parler à travers celui-ci de la fameuse loi de Pinel, instaurée en 2014 et qui LesVilles à éviter Pour Bien Investir En Pinel, Location Pinel Nice ou Carte De Zonage Loi Pinel Dans certains cas la darmanin il est toujours déclaration que j’ai déjà patrimoniaux et vos retraites partie de l’impôt dans la pierre et bâtir sereinement son patrimoine à long terme. En2022, les investissements immobiliers sont plus compliqués à réaliser qu’en 2021, car les crédits sont moins accessibles. Les taux fluctuent toutes les deux semaines environ, ce qui rend leur évolution difficile à prévoir. De ce fait, les professionnels de l’immobilier et du secteur bancaire exercent leur activité pratiquement au jour le jour. Ledispositif Pinel ne concerne que vous et le fisc. Aucun logement n’est conçu pour du Pinel, Duflot ou autre. C’est juste du marketing. Au contraire, ce qu’il vous faut c’est éviter les immeubles vendus comme étant des biens dédiés au Pinel. Pourquoi ? Car les prix seront plus hauts que le marché, et il vous sera très difficile de négocier. Lesexperts du Laboratoire de l'immobilier alertent de nouveau les investisseurs qui seraient tentés d'acheter un logement neuf pour le mettre en location, en profitant des avantages fiscaux du JDPROMOTION, Promoteur Immobilier situé à Toulouse, est spécialisé dans la vente de programmes immobiliers neuf. JD PROMOTION propose des appartements neuf de haut standing éligibles au dispositif de défiscalisation de la « loi PINEL » mais aussi au « Prêt à Taux Zéro » (PTZ). Que cela soit de la vente de logements neufs, d’appartements pour Selonune étude du Laboratoire de l’Immobilier, plus de 60 villes sont à éviter pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel. Pinel: les villes à éviter en 2022. La Loi Pinel est un dispositif qui permet d'investir dans l'immobilier neuf en échange d'intéressants avantages fiscau Lire l'article . Investir dans l'immobilier locatif Acheter sa résidence principale. Acheter en VEFA sans apport, est-ce possible ? Que ce soit pour de la résidence principale ou à destination d'un Lesinvestissements locatifs dans le cadre de la loi Pinel vous permettent de profiter d’avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur investie en immobilier neuf. Pour les professionnels de l’immobilier et les promoteurs, il s’agit concrètement d’une incitation fiscale permettant de rendre cette loi fiscale attractive et efficace pour le Découvrez dans cet article, les villes où vous pouvez investir en loi Pinel, ainsi que la liste des villes à éviter pour ce type d’achat. Simulez votre réduction d’impôt avec la loi Pinel Simulation gratuite Villes en loi Pinel : un découpage en 5 zones Y0992. Le dispositif Pinel est présenté comme une véritable aubaine pour les particuliers souhaitant investir dans un bien neuf à destination d'une mise en location, en échange, ils bénéficieront d'un crédit d'impôt très intéressant. Cependant, si la promesse est convaincante, il faut tout de même prendre certains points en considération, et faire preuve de prudence pour éviter les arnaques, les pièges et autres déconvenues. Le dispositif Pinel a pour objectif de permettre aux contribuables d'investir dans l'immobilier locatif neuf et de profiter d'un crédit d'impôt proportionnel à l'investissement et dont le pourcentage variera en fonction de la durée de mise en location. Cette loi Pinel a été adoptée afin d'encourager les particuliers à investir dans des zones spécifiques où l'immobilier neuf locatif manque. Les zones ouvertes à la loi Pinel jusqu’à fin 2022 sont la zone A bis Paris et 29 communes environnantes, la zone A Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier ainsi que la zone B1 métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne et villes dont les loyers sont élevés. Ainsi, en fonction de la durée de la mise en location choisie, le dispositif Pinel va permettre d'obtenir un taux de réduction d'impôts représentant un pourcentage de l'investissement 12% pour une mise en location de 6 ans, 18% pour une mise en location de 9 ans et 21% pour une mise en location de 12 ans. La loi Pinel permet donc de faciliter l'investissement aux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine et donne également accès aux personnes en recherche d'une location plus de choix sur des biens neufs. Cependant, opter pour le dispositif Pinel en tant qu'acheteur nécessite prudence et réflexion pour éviter les pièges, les erreurs et les arnaques. Evitez le piège des propositions alléchantes de la loi Pinel sans une étude approfondie La proposition alléchante de la loi Pinel peut parfois donner l'impression que vous aurez finalement peu à investir de votre poche entre les loyers perçus et la réduction d'impôts. Une erreur à ne surtout pas commettre puisqu'il s'agit bel et bien d'un investissement. Tout d'abord, les loyers perçus sont souvent insuffisants pour couvrir les mensualités du crédit immobilier contracté. La réduction d'impôts est intéressante certes, mais il faut aussi garder à l'esprit que les gains que représentent les loyers perçus sont aussi soumis aux impôts et aux prélèvements sociaux. Il faudra aussi payer la taxe foncière. Pour ne pas tomber dans des complications pouvant aller dans les cas les plus graves à du surendettement, faire ses calculs avant de se lancer dans l'aventure et éviter les pièges sera absolument indispensable. Un des pièges à éviter avec la loi Pinel ne pas réussir la location de son bien Un aspect à ne pas négliger sera aussi de s'assurer que vous parviendrez à louer votre bien. Pour trouver preneur, il ne s'agit pas seulement de proposer un bien neuf et bien équipé. La zone choisie aura son importance, mais également la proximité des transports, des écoles ou encore des commerces. Il sera préférable d'opter pour un bien en corrélation avec la zone choisie. Par exemple, opter pour un petit appartement dans une ville étudiante sera un très bon moyen de s'assurer que vous trouverez preneur. Confier la location de votre bien à une agence de gestion locative peut-être un bon moyen de vous affranchir des formalités inhérentes au choix d'un locataire, mais aussi de faire connaître la disponibilité de votre bien immobilier auprès de potentiels locataires. Une opération qui entraîne des frais, mais qui peut en valoir la peine pour vous assurer de trouver des locataires fiables rapidement. D'ailleurs, lorsque vous souhaiterez engager votre projet, attention aux pièges avec certains promoteurs immobiliers qui présentent certaines zones comme des valeurs sûres alors qu'il n'y a en fait que peu de chances de trouver preneur. Faire vos propres recherches pour comprendre les réalités du marché sera pour vous le meilleur moyen de guider votre choix. Un avantage qui peut être remis en cause Si les conditions et contraintes locatives ne sont pas respectées, l’administration fiscale peut remettre en cause la réduction d’impôt. C’est le cas si la maison reste vacante pendant une longue période après le départ d’un locataire. A noter l’amortissement fiscal est suspendu tant que le logement n’est pas loué. Si le bien n'est pas mis en location dans les 12 mois suivant la fin de la construction ou de la rénovation, le dispositif Pinel sera annulé. Il existe toutefois des exceptions. En cas de décès, invalidité ou licenciement du propriétaire ou de son conjoint entrainant le non-respect de l’engagement de location, il n’y a pas de remise en cause de l’avantage. La revente anticipée est alors possible. Si la revente est due à d’autres raisons divorce, problèmes financiers…, le contribuable doit alors rendre les économies d’impôts réalisées depuis le début de l’opération et des pénalités de retard mensuelles seront aussi exigées par le fisc. La loi Pinel en chiffres Ces réductions d’impôt pour les bailleurs individuels auraient coûté à l’Etat 606 millions d’euros en 2009 et 1,7 milliard en 2015. Les dépenses liées aux logements acquis ou construits en 2009 sous le régime "Scellier", devraient atteindre 3,9 milliards d’euros sur toute la durée de l’avantage fiscal, et 1,6 milliard pour ceux acquis ou construits en 2017 avec un "Pinel". Et le chiffre passerait à milliards en 2035 à cause de la prolongation du Pinel, selon un rapport de la Cour des comptes en 2018, cour qui demande la fin du dispositif Pinel jugé "aussi coûteux pour les finances publiques, qu’inefficaces". Un rapport évaluant l’efficacité des dispositifs fiscaux annexe au projet de loi de finances pour 2021 publié fin 2020 donne d’autres chiffres et un constat négatif les dispositifs Duflot et Pinel représentent 48 % des réservations de logements neufs et 32 % du nombre de logements groupés et collectifs privés autorisés. Pour autant, le dispositif n’a pas atteint son objectif de modération des loyers ». Publié le 18 sept. 2016 à 1300Boosté par des conditions exceptionnelles de financement d’un achat immobilier à crédit, l’investissement locatif privé dans le neuf, via le régime dit Pinel », connaît un franc succès. Au deuxième trimestre de 2016 , plus de 50 % des acheteurs dans le neuf utilisent ce dispositif de défiscalisation, redéfini à la fin de l’année 2014. Mais, acquérir un logement en Pinel, le plus souvent un appartement, n’est pas exempt de risques. L’attrait fiscal de ce régime voir encadré ne doit pas masquer les règles de prudence à observer avant d’investir. 17 communes à risquesComme pour tout placement immobilier, la qualité de l’emplacement ville, quartier ainsi que l’état réel de la demande locative offre/demande, vacance, niveau des loyers de marché..., sont primordiaux. Toutes les villes n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Afin de conseiller les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif, le Laboratoire de l’Immobilier, société d’études de Théséis, spécialiste de la sélection de programmes immobiliers neufs, vient de publier la liste des 17 communes éligibles au dispositif Pinel où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines sont à éviter, d’autres à surveiller voir illustration. Pour établir cette liste, l’organisme a croisé plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs *. Des marchés sous-tendus » Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 [voir encadré] de bénéficier du dispositif Pinel, alerte ainsi le Laboratoire de l’Immobilier. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. » L’expert incite donc à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2, qu’il qualifie de marchés sous-tendus, et donc à risque… ». La liste fait en quelque sorte office de principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d’impôt », explique également Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier. Comprendre le zonage PinelLe Pinel ne s’applique pas à tout le territoire. Il est réservé aux logements situés dans des communes répertoriées dans des zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Par exemple, la zone A bis, dans laquelle le plafond de loyer est le plus élevé, correspond à Paris et à certaines communes chères de la banlieue parisienne, dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’oise. Le régime Pinel ne s’applique pas dans la zone C ni, sauf agrément du préfet de région, dans la zone B2. Attention, les plafonds de loyer décrits ci-dessus peuvent être ajustés à la baisse par le préfet selon l’état du marché locatif local. Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de loyers sont les suivants . Zone A bis 16,83 euros/m2/mois. Zone A 12,50 euros/m2/mois. Zone B1 10,07 euros/m2/mois. Zone B2 8,75 euros/m2 et par mois. Le groupe des villes à éviter » combine différents points noirs comme un taux de vacance élevé entre 9 % et 20 % contre 7,7 %, en moyenne, en France, une évolution démographique défavorable et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou qui s’accélère. Toutes les villes étiquetées à éviter » ne sont pas forcement les plus mal notées sur l’ensemble des critères. Par exemple, le Mans affiche un taux de vacance relativement correct de 9,1 % la moyenne est à 7,7 %, un ratio nombre de nouveaux ménages/nombre de nouveaux logements de 1,54 % un marché correctement alimenté » avoisine un ratio de 1,1 %, mais une évolution démographique négative - 1,3 % entre 1999 et 2013 et l’activité de constructions neuve autorisations et mises en chantier reste soutenue. Le Havre, également estampillée ville à éviter », enregistre un taux de vacance de 9,3 %, mais pêche par son ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, de 3,96 %, et une forte activité de constructions neuve alors que la population s’effondre évolution démographique de - 9,9 % entre 1999 et 2013. A Saint-Etienne, le taux de vacance est en revanche très élevé 11,7 %, le ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, correct, de 1,31 %, mais la population en recul - 4,5 % entre 1999 et 2013 tandis que la ville continue à enregistrer un rythme de construction neuve soutenue. Les villes classées dans à surveiller », c’est le cas de Perpignan, d’Angers, certes relativement mieux-disantes sur les critères pré-cités par exemple, elles figurent dans une fourchette comprise entre 7,7 % et 14,3 % du point de vue du taux de vacance ne sont pas non plus conseillées pour y réaliser un investissement locatif en Pinel. Effectuer un choix pertinentConcernant la liste de 17 communes, Franck Vignaud apporte la nuance suivante ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre produit rare… peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés », demeurant, rassure le spécialiste, le zonage Pinel est cohérent dans son ensemble ». Dans les zones A bis et A, les plus tendues, les indicateurs des agglomérations qui y sont classées, analyse Franck Vignaud confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… ». Par ailleurs, ne pas investir dans cette liste de communes à éviter ou à surveiller, recommande Franck Vignaud, ne dispense nullement les investisseurs de s’assurer de la pertinence de leur choix l’emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d’un investissement pérenne. »Pinel, mode d’emploiLe dispositif Pinel, favorisant l’investissement locatif dans le neuf, donne la liberté de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans, en contrepartie de réductions d’impôt supplémentaires et proportionnelles 12 %, 18 % ou 21 % 23 %, 29 % ou 32 % outre-mer. Second atout il est permis de louer à sa famille, ascendants comme descendants. La réduction d’impôt s’applique aux investissements locatifs réalisés jusqu’au 31 décembre 2017. Attention, cet avantage fiscal est plafonné. La loi autorise un montant total d’investissement de euros par an - soit un réduction d’impôt maximale de euros étalée sur six ans, euros, sur neuf ans et euros sur douze ans - avec deux opérations au maximum et un prix au mètre carré plafonné à euros. En outre, vous devez vous engagez à louer le logement à un montant ne dépassant pas un certain plafond, variable selon la localisation du logement et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. * Pour identifier les territoires en situation de en situation de suroffre immobilière, l’organisme a retenu les indicateurs suivants • Taux de vacance du parc de logements source Insee – données 2013• Population communale et variation de la population sources Insee – données 1999 et 2013• Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 données Insee• Nombre de logements autorisés depuis 2010 données Sitadel• Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 données SitadelDe plus, le Laboratoire de l’Immobilier indique se servir de données plus qualitatives comme le taux de remplissage des résidences et les éventuelles difficultés locative, fournies par des administrateurs de biens locaux. Accueil > 📰 Actualités > 🏠 Actualités Immobilier > 🏢 Actualités de l’immobilier > Pinel palmarès des villes les plus rentables © Où investir pour que votre pinel soit le plus rentable possible ? C’est le fruit d’une étude menée sur 128 villes de France conjointement par le Journal du Net et MeilleursAgents. Les résultats sont pour le moins surprenant, parfois déroutant, voire douteux. Publié le mercredi 23 novembre 2016 , mis à jour le lundi 8 avril 2019 à 11 h 41 Pinel, les villes les plus rentables sont... Evry, dans l’Essonne, mais également Trappes dans les Yvelines et Villiers-le-Bel dans le Val-d’Oise forment le trio de tête des villes où investir en Pinel neuf, avec respectivement 5,5%, 5,3% et 5,2% de rentabilité. On constate également que c’est la zone A -englobant l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix immobiliers sont très élevés-* qui arrive en tête du classement. En effet, elle comprend 14 des 20 meilleures villes où investir en Pinel dont les 3 gagnantes. Pais figure en 17eme position ! Une surprise pour le moins déroutante ! Un peu moins de 2% de rentabilité trouvée pour Paris. Surprenant. Alors que le prix moyen du m2 dépasse de près de 2 fois le maximum fixé par le fisc par le dispositif Pinel ce classement donne tout de même Paris en 17eme position sur 20 villes les plus peuplées de France. Avec le plafonnement des loyers, ce constat apparaît comme bien surprenant, voire impossible. Les investisseurs sont du reste nombreux à avoir quitter la Capitale pour ces mêmes raisons. L’investissement immobilier locatif sur Paris est loin d’être le plus rentable. palmarès des villes les plus rentables, source Journal du Net/MeilleursAgents © Journal du Net/MeilleursAgents Si l’on ne s’intéresse qu’aux 20 plus grandes villes de France plus de 145 000 habitants, Lille, dans le Nord, Dijon, en Côte-d’Or, et Toulon, dans le Var, sont les trois meilleures villes pour investir en Pinel neuf, avec des rentabilités de 4,7% pour la première et de 4,1% pour les deux suivantes. Préférez un 2 pièces plutôt qu’un studio ! C’est du bon sens, mais en dehors des grandes agglomérations, personne ne vit longtemps dans un studio ! Préférez donc un 2 pièces à un studio apparaît un conseil bien avisé. Vous éviterez ainsi de changer de locataires trop souvent. Dans le détail par type de biens, c’est pour les deux-pièces que l’on observe les rentabilités les plus élevées, avec 3,9% en moyenne dans les 112 villes pour lesquelles MeilleursAgents dispose de données représentatives voir méthodologie. Il s’agit des appartements les plus loués en France avec 27% du marché. Loos, dans le Nord, s’impose comme la ville la plus rentable pour investir en Pinel dans un deux-pièces, avec 6,5% de rentabilité, étonnant. 📧 Recevez tous les jours, dès 9 heures du matin, les infos qui comptent pour votre épargne Envoi quotidien par courriel des actualités de l’épargne, les nouvelles offres, les nouveaux placements épargne, les variations de taux d’intérêts, les nouvelles primes, les dates clés à ne pas louper... Les news fiscales et immobilières. Sans publicité, sans spams, sans autre exploitation de votre adresse courriel que celle de vous envoyer ce courriel quotidien. 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